Immobilienkauf in Russland – Mit einem Hypothekendarlehen zu den eigenen vier Wänden?

 

pexels-photo-7931[1].jpg
Bauboom hält an – trotz hohem Leerstand wird in den Ballungszentren Russlands fleißig gebaut

Wer in Russland eine Immobilie erwerben möchte und nicht über ausreichend Eigenkapital verfügt, wird auf der Suche nach alternativen Finanzierungsmöglichkeiten unweigerlich auf das Hypothekendarlehen als gängigstes und in der Regel auch günstigstes Finanzierungsinstrument aufmerksam werden. Angaben von GTAI (Germany Trade&Invest) zufolge wurde im Jahr 2014 mehr als die Hälfte des damals rund 3 Billionen Rubel fassenden Wohnungsmarktes (Stand 2014: ca. 58 Mrd. €) mithilfe von Hypothekendarlehen gedeckt.

Ein Hypothekendarlehen beschreibt einen durch Grundpfandrechte besicherten Kredit. Das bedeutet, dass das Kreditinstitut durch die Eintragung einer Grundschuld ins amtliche Grundbuch zusätzliche Sicherheit bezüglich des Ausfallrisikos eines Kredites erhält. Der im Säumnisfall durch das Eigentum zu erzielende Erlös dient demnach als eine Art Pfand. Kommt der Schuldner seinen Zahlungen nicht nach, kann die Bank die „verpfändete“ Immobilie, beispielsweise mittels Zwangsversteigerung veräußern und die ausstehende Schuld auf diese Weise eintreiben.

Aktuellen Informationen der Russischen Zentralbank zufolge belief sich der durchschnittlich veranschlagte Hypothekenzins im März 2017 auf 11,95%. Damit ist er gegenüber dem Jahresbeginn (11,55%) zwar leicht angestiegen, bewegt sich seit Ende 2015 aber auf einem insgesamt gleichbleibenden Niveau. Der Hypothekenzins orientiert sich dabei in erster Linie am russischen Leitzins, der wie in unserem letzten Artikel genauer beschrieben, erst kürzlich auf 9,75% gesenkt wurde. Weitere Kostentreiber sind die Inflation sowie individuell vereinbarte Rahmenbedingungen zwischen Kreditnehmer und Bank. Neben Eigenkapitalanteil, Tilgungsart und Laufzeit besitzt insbesondere die Zinsbindung einen entscheidenden Einfluss auf den zu veranschlagenden effektiven Jahreszins. Ein Festzins über die gesamte Kreditlaufzeit erhöht – eine variable Verzinsung hingegen mindert den Zins. Gerade in Zusammenhang mit der insgesamt schwer zu prognostizierenden Entwicklung auf dem russischen Kapitalmarkt kann eine variable Verzinsung den Schuldner allerdings schnell teuer zu stehen kommen und ist deshalb mit Vorsicht zu genießen. Bricht der Ölpreis erneut ein, ist eine Erhöhung des Leitzinses und die damit einhergehende Verteuerung von Krediten ohne feste Zinsbindung die wahrscheinliche Konsequenz.

In der Vergangenheit versuchten einige Russen die inländischen Konditionen zu umgehen, indem sie  ihre Hypothek in Fremdwährung  aufnahmen. Was kurzfristig aufgrund der moderaten Konditionen im Euro oder Dollarraum lukrativ erscheint, kann sich aufgrund der hohen Volatilität des Rubels schnell zum Gegenteil wenden. Eine abrupte Abwertung der Währung wie sie in den Jahren 2014 und 2015/16 stattgefunden hat, als der Wechselkurs auf unter 80RUB/ absackte, treibt die Kosten für Fremdwährungskredite mit variabler Verzinsung schnell ins unermessliche und macht den Traum von den eigenen vier Wänden auf diese Weise in kürzester Zeit zu Nichte.

Auch wenn die Immobilienpreise in Russland sehr stark von der geographischer Lage abhängen und insbesondere in den Ballungsgebieten Moskau und St. Petersburg die der anderen Regionen um das vier bis achtfache übersteigen, ist der Kauf von Eigentum für die meisten Russen bei einem Durchschnittsgehalt von knapp 36000RUB/Jahr (Stand 14.04.17: ca.600€) und einer Verzinsung von im besten Fall 11,95% derzeit kaum möglich. Dies bestätigen auch die jüngsten Zahlen zum russischen Immobilienmarkt. Im Verlauf der Krise sank die Nachfrage deutlich unter das Angebot, wodurch sich das Marktvolumen schätzungsweise auf unter eine Billionen Rubel verringerte.

Autor: Carsten Hämmerle Ausserer & Consultants

Was sagen Sie zu diesem Artikel? Teilen SIe Ihre Frage, Anregung oder Meinung im Kommentarfeld!

 

 

 

Advertisements

Kommentar verfassen

Trage deine Daten unten ein oder klicke ein Icon um dich einzuloggen:

WordPress.com-Logo

Du kommentierst mit Deinem WordPress.com-Konto. Abmelden /  Ändern )

Google+ Foto

Du kommentierst mit Deinem Google+-Konto. Abmelden /  Ändern )

Twitter-Bild

Du kommentierst mit Deinem Twitter-Konto. Abmelden /  Ändern )

Facebook-Foto

Du kommentierst mit Deinem Facebook-Konto. Abmelden /  Ändern )

w

Verbinde mit %s